不動産売却では税金対策も万全に！しっかりと節税して売却益を増やそう

不動産売却では、さまざまな税金がかかることをご存じでしょうか。
なかでも複雑な計算が必要で、まとまった金額がかかるのが、譲渡所得税です。
そこで今回は、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税のコツについてご紹介します。
江東区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却にかかる税金の種類とは？

不動産売却にかかる税金は、下記の3種類に分けられます。
支払いのタイミングがそれぞれで異なるため、しっかりと把握しておくと資金計画が立てやすく、安心です。

種類①譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益に対してかかる住民税と所得税の総称です。
2037年までは、東日本大震災の復興財源を確保するための復興特別所得税も徴収されます。
譲渡所得税は、売却した翌年に確定申告をおこない、納税しなければなりません。
確定申告をおこなうと、所得税と住民税は一緒に計算されます。
ただし、住民税の納税は6月以降に送付される住民税納付書でおこなうため、注意しましょう。
所得税は国税、住民税は地方税に分類されます。
譲渡所得税の計算方法については、次の章でご説明します。

種類②印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書（譲渡契約書）など課税文書にかかる税金のことです。
売買契約書は売り手と買い手で1通ずつ保管するため、通常は2通を作成しますが、売り手が費用を負担するのは1通分です。
印紙税の納付方法である収入印紙の費用は、契約金額によって異なります。
一般的な不動産の売買でかかる印紙代は、下記を目安としてください。
2024年3月31日までは、軽減税率が適用されています。

• 500万円を超え1,000万円以下の物件：5,000円
• 1,000万円を超え5,000万円以下の物件：1万円
• 5,000万円を超え1億円以下の物件：3万円

種類③登録免許税

不動産売却における登記手続きにかかる税金のことです。
不動産売却における登記手続きは、「所有権移転（名義変更）」と「抵当権抹消」の2種類があります。
所有権移転のための登記費用は、一般的に買い手が負担するため、売り手が負担するのは抵当権抹消の登記費用のみです。
抵当権とは、金融機関が不動産などを担保にする権利のことで、住宅ローンを借りる際に金融機関が設定しています。
抵当権が設定されたまま不動産売却はできないため、抹消の手続きが必要です。
抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
たとえば、土地と建物を売却する場合は、2,000円がかかります。
このように、不動産売却では、さまざまな税金がかかるため、支払時期も含めて把握しておきましょう。
ほかにも、不動産売却における仲介手数料と司法書士への報酬には、消費税がかかることを覚えておいてください。

不動産売却にかかる税金のなかでも複雑な譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、「分離課税」方式で計算する税金です。
そのため、一般的な所得である給与所得などとは分けて算出します。
それでは、計算方法について見ていきましょう。

譲渡所得税を求めるために譲渡所得を算出しよう！

譲渡所得税は、譲渡所得に定められた税率を掛けることによって算出できます。
そのため、まずは譲渡所得の計算から始めましょう。
譲渡所得は、不動産売却で得た利益のことですが、売却金がそのまま譲渡所得になるわけではありません。
譲渡所得は、次の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費用＋譲渡費用）

譲渡所得の計算には取得費用と譲渡費用の確認が必要

譲渡所得は、取得費用と譲渡費用を差し引くと算出できます。
そのため、それぞれの費用がどのくらいかかったのか、確認しなければなりません。
取得費用とは、不動産を購入する際にかかった下記のような費用のことです。

• 不動産の購入代金
• 仲介手数料
• 設備費
• 建物の建設費
• 不動産購入にかかった税金

また、取得費用の計算で注意しなければならないのが、減価償却費です。
建物を売却する場合は、経年劣化による資産価値の減少分を計算する必要があります。
減価償却費相当額が算出できたら、取得費用から差し引きましょう。
減価償却費相当額の計算式は、下記のとおりです。
減価償却費相当額＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、次のように定められています。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

不動産を購入してから長期間が経過していると、取得費用がわからないこともあります。
このような場合は、売却金の5％を概算の取得費用として計上することが可能です。
一方、譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった下記のような費用のことです。

• 仲介手数料
• 不動産売却のための解体費用
• 不動産売却のための測量費用
• 貸家の売却にかかった立ち退き料

譲渡所得税の算出には不動産の所有期間が関係する

取得費用と譲渡費用を確認し、譲渡所得が算出できたら、いよいよ譲渡所得税を求めることができます。
譲渡所得税の計算式は、下記のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
ただし、譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって異なります。

• 短期譲渡所得（不動産の所有期間が5年未満）…所得税（復興特別所得税も含む）：30.63％、住民税：9％
• 長期譲渡所得（不動産の所有期間が5年超）…所得税（復興特別所得税も含む）：15.315％、住民税：5％

不動産の所有期間は、売却した年の1月1日を基準に計算します。

不動産売却における税金対策！節税して費用負担を減らすコツは？

それでは最後に、節税して費用負担を減らすコツについてご紹介します。
しっかりと税金対策して、手元の資金を多く残せるようにしましょう。

節税のコツ①特例を活用して税金対策する

不動産売却の際には、節税のために特例を活用することが大切です。
それぞれの特例で条件を満たす必要がありますが、節税の効果は大きく、譲渡所得税が0円になる可能性もあります。
不動産売却で活用できるおもな特例は、下記のとおりです。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：譲渡所得から3,000万円を控除できる
• 特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例：譲渡益に対する課税を繰り延べることができる
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例：長期譲渡所得の税率が低くなる
• 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：相続税の一部を取得費に加算できる
• 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除制度の特例：譲渡所得から3,000万円を控除できる

節税のコツ②購入額がきちんと計上できるようにする

購入額がわからない場合でも、取得費は概算で計上することが可能ですが、実額を計上するよりも節税効果は低くなってしまいます。
通帳の記録などでも証明書類として代用できる場合があるため、税務署に相談してみましょう。

節税のコツ③早めのタイミングで売却する

新型コロナウイルスの影響によって住まいへの快適性を求める方が増えているため、本年も前年に引き続き、住宅の需要は増加していく見込みです。
早めのタイミングで売却すれば、節税効果と相まって、手元に残る資金を増やせるかもしれません。

まとめ

今回は、不動産売却にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税のコツについてご紹介しました。
不動産売却では、売却金がそのまま手元に残るわけではないため、売り手側の費用負担についても考えておかなければなりません。
特例を活用するなどして節税するのはもちろんですが、少しでも高く売却すれば、それだけ手元に残る資金は増えます。
ケースペースでは、リノベーション工事等をおこない、資産価値をアップさせてから高値で売却することも可能です。
江東区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。