相続後の不動産売却の手順とは？注意点や売却方法について解説！

相続した不動産を売却する方法や流れについてご存じですか？
予期せぬタイミングで不動産を相続しても慌てないように、相続した不動産ならではの不動産売却の流れや注意点について、しっかりと理解しておきましょう。
今回は、相続における不動産売却の注意点をはじめ、相続登記や遺産分割会議などの流れについても解説します。
江東区で相続に関する不動産売却でお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続から不動産売却への手順における注意点とは

相続したあとに不動産売却をする際の注意点は、主に「相続人が単独だった場合」と「相続人が複数いる場合」とで分けられます。

＜単独で相続した場合＞不動産売却の手順と注意点

まずは、相続人が単独だった場合の注意点について、不動産売却の流れや方法とともに見ていきましょう。
不動産売却の手順1：死亡届の提出と遺言書の確認
あなたが相続人になることがわかったら、まずは被相続人の死亡届を提出します。
同時に、遺言書が残されていないかどうかを確認しましょう。
遺言書が残っていた場合は、遺言書の内容に従って不動産を取り扱います。
不動産売却の手順2：不動産の所有者名義を変更
不動産を単独で相続することが確定し、不動産売却をすると決めたら、相続した不動産の所有者名義を変更します。
すぐに売却するとしても、相続した不動産は名義をご自身の名前に変更してからでなければ売却できません。
相続にともなう名義変更手続きを、「相続登記」と呼びます。
不動産売却の手順3：相続した不動産を売却
相続登記が終わったら、あとは基本的に一般的な不動産と同じ流れで売却を進めます。
まずは不動産会社に査定依頼を出すところから始めましょう。

注意点：相続登記が2024年から義務化される！

実は現在、相続登記は法律で義務付けられているものではありません。
不動産売却をするのであれば相続登記が必要ですが、不動産に相続人がそのまま住むケースや、所有した状態で空き家になっているケースなどでは、相続登記をしないままになっている不動産も多いのです。
そのため、代々引き継がれてきた不動産では相続人の把握が困難になり、所有者不明の土地が多く発生するようになりました。
その対策として、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
義務を怠ると10万円以下の過料の可能性があり、義務化前に相続した不動産についても対象となるため、注意が必要です。

相続人が複数いる場合の不動産売却の流れと注意点

相続人が複数いるケースでは、相続人同士による遺産分割協議が必要になります。
相続人が複数いる場合の最大の注意点は「相続トラブル」です。
相続人同士でトラブルにならないよう配慮しながら、慎重に不動産売却を進めましょう。

＜相続人が複数いる場合＞不動産売却の流れと注意点

相続人が複数いる場合、単独相続のケースよりも手順が少し複雑になります。
手順や注意点について、流れに沿って見ていきましょう。
不動産売却の手順1：死亡届の提出と法定相続人の確認
最初の手順は単独相続のケースと同じです。
ただし、相続人が複数いる場合は、法定相続人に該当する人物を漏れなく把握する必要があります。
不動産売却の手順2：遺産分割協議
遺産分割協議とは、遺産を誰がどのように相続するのかについて、相続人同士で話し合うことです。
話し合った内容は遺産分割協議書という書面にまとめられますが、相続人全員の署名と捺印がなければ成立しません。
全員が納得する相続方法について、慎重に話し合いを重ねましょう。
なお、不動産は現金のようにわかりやすく分割することができないため、不動産売却によって現金化してから分ける「換価分割」という方法がよく選ばれています。
不動産売却の手順3：代表者による相続登記
遺産分割協議で不動産を売却することが決まったら、相続登記をおこないます。
相続人が複数人いる場合は、相続人の誰かが代表者となって名義を登録しましょう。
もし不動産を売却せず現物のまま相続することが決まっても、早めに相続登記を済ませておくと安心です。
不動産売却の手順4：相続した不動産の売却
不動産の売却についても、代表者が窓口となって不動産会社とやりとりを進める方法が一般的です。
もし遺産分割協議書の作成や相続登記について不安がある方は、遺産分割協議をはじめる段階から不動産会社に相談することをおすすめします。

相続後の不動産売却で知っておきたい売却方法の違いと注意点

売却の流れに関わること以外にも、不動産売却の際に知っておきたいポイントや注意点がいくつかあります。
不動産会社との契約方法や売却方法にも種類があるため、それぞれの特徴について事前に理解しておきましょう。

媒介契約には3つの種類がある

不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、売主は不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴が異なるので注意しましょう。
媒介契約の種類1：専属専任媒介契約
専属専任媒介契約を結ぶと、並行して他の会社に仲介を依頼することができません。
また、自力で見つけた買主と売買契約を結ぶことも禁じられています。
一方、仲介業務の報告は週に一度以上おこなわれ、不動産流通標準情報システムであるレインズへの登録も契約から5日以内におこなわれるなど、媒介契約のなかでもっとも短期集中的に売却活動を進められる契約方法だといえます。
媒介契約の種類2：専任媒介契約
他の会社に仲介を依頼できない点は専属専任媒介契約と同じですが、専任媒介契約は自力で見つけた買主と売買契約を結ぶことができます。
仲介業務の報告は2週間に一度以上おこなわれ、レインズへの登録期限は媒介契約から7日間です。
媒介契約の種類3：一般媒介契約
一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
もちろん、自力で見つけた買主との売買契約も可能です。
ただし、仲介業務の報告義務や、レインズへの登録義務はありません。
不動産売却の目的によって媒介契約の種類を決めよう
それぞれの媒介契約の特徴から、「スピード重視で確実に売却したい」という方には、専属専任媒介契約や専任媒介契約がおすすめです。
「時間がかかってもいいので、納得いく条件での売却にこだわりたい」という方であれば、一般媒介契約で多くの買主に情報を届ける方法をおすすめします。

「仲介」と「買取」の違いとは

不動産売却には、仲介だけではなく買取という方法があることをご存じですか？
仲介は、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しや売買契約の手続きなどを依頼する売却方法のことです。
一方買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を買い取る方法のことをいいます。
買主を探す必要がないため短期間での売却が可能となり、仲介手数料もかかりません。
注意点としては、仲介による市場の相場価格と比べると、売却価格が安くなる傾向にあることです。
そのため、とくに売却の期限がないのであれば仲介を、急いで売却したい方であれば買取をおすすめします。

契約不適合責任に注意しよう

契約不適合責任とは、売買契約書に記載のない不具合や欠陥などが見つかった場合、売主が負うべき責任のことです。
損害賠償や契約解消につながることもあるため、事前に不動産を念入りに調査し、不具合があれば契約書に正しく記載できるようにしておきましょう。
なお、買取の場合、契約不適合責任については免除されるケースが多くなっています。

まとめ

「初めての不動産売却が相続した不動産だった」というケースは珍しくありません。
通常の不動産売却とは違った流れや注意点も存在しているため、不安な点があれば不動産会社に相談しながら進めることをおすすめします。
江東区で相続した不動産の売却にお悩みの方は、「ケースペース」までお気軽にお問い合わせください。