不動産を売却したら確定申告が必要！申告の方法や手続きのポイントとは？

1年間に得た所得は、確定申告により申告・納税しなければなりません。
不動産売却で利益を得たときも同様ですが、必要となる添付書類などが異なります。
そこで今回は、不動産を売却するなら知っておきたい、確定申告についてご紹介します。
江東区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における確定申告とは？

確定申告とは、1月1日～12月31日までに得た所得を申告・納税する手続きのことです。
確定申告の対象となる所得には、以下のものがあります。

• 給与所得
• 事業所得
• 利子所得
• 配当所得
• 譲渡所得
• 不動産所得
• 一時所得
• 退職所得
• 山林所得
• 雑所得

不動産売却で得た所得は、上記のうち譲渡所得に該当します。
不動産売却による譲渡所得は分離課税になっており、ほかの所得と区別した特別な税率が適用されます。
そして給与所得者など、普段は源泉徴収の対象となっている方も、不動産売却した際は確定申告が必要です。
不動産売却ではさまざまな特例を利用できますが、特例を利用する際も確定申告をおこないましょう。

確定申告が不要なケース

不動産売却をしたからといって、必ずしも確定申告が必要なわけではありません。
以下に該当するときは、確定申告は不要です。

• 譲渡所得がゼロもしくはマイナスのとき
• 損益通算の要件を満たしていない・損益通算を利用しないとき

なお譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で損失が発生したとき（譲渡所得がマイナスのとき）、ほかの所得と損益通算できる場合があります。
ほかの所得に課せられる税金を少なくできるため、要件を満たしているときは損益通算するのがおすすめです。
そして特別控除を利用する際は、確定申告することを条件としているものがあります。
たとえばマイホームの売却で適用される3,000万円の特別控除は、確定申告していることが適用条件です。
そのため控除後の譲渡所得がゼロとなり課税されない場合も、確定申告は必要なので注意してください。

不動産売却後の確定申告で必要な書類とは？

不動産を売却したときの確定申告は、各種申告書や添付書類を提出しなければなりません。
そこで、必要書類とはどのようなものがあるのかご説明します。

確定申告の書類

確定申告をする際は、以下の書類に必要事項を記入して提出します。
確定申告書B様式
確定申告書B様式は、所得税の種類に関係なく使用できる様式です。
前年度分の損失を繰り越して、本年度分の所得と損益通算するときも、この申告書を利用します。
確定申告書B様式は、最寄りの税務署や市役所などで入手できます。
確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
譲渡所得など分離課税の対象となる所得があるときは、確定申告書第三表に記入します。
確定申告書B様式と同じく、確定申告書第三表は最寄りの税務署や市役所などで入手できます。
譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書は、不動産売却すると国税庁から郵送されます。
この内訳書には、不動産の売却額や購入額、譲渡費用などの状況を記入します。
登記簿謄本
登記簿謄本とは、不動産登記の写しのことです。
この登記簿謄本には以下の項目が記載されており、最寄りの法務局で取得できます。

• 土地・建物の所在・面積
• 所有者の住所・氏名
• 物件に関する権利関係

不動産を取得したとき・売却したときの資料

譲渡所得の内訳書には、物件の取得時・売却時にかかった金額を記載します。
その金額の根拠になるものとして、以下の書類を添付してください。
不動産を取得したときの資料

• 購入時の売買契約書
• 購入時にかかった仲介手数料などの領収書
• 登記費用など各種費用の領収書

不動産を売却したときの資料

• 売却時の売買契約書
• 売却時にかかった仲介手数料などの領収書
• 測量費・登記費用などの領収書（不動産売却時にかかったもの）

これらの書類を添付するときは、写しで構いません。
紛失などで手元にないときは、代替となる書類の有無を確認してみてください。
たとえば購入時の売買契約書がない場合、その物件を販売した不動産会社や売主側でも保管していることがあるので、問い合わせてみましょう。
また、譲渡所得の計算にあたり計上できる取得費や譲渡費用は、個別に判断されることがあります。
そのため譲渡所得を計算する際は、税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
なお税理士に依頼する際は、不動産売却が関わる確定申告に詳しい事務所へ相談すると良いでしょう。
不動産会社から税理士の紹介を受けられる場合もあるため、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。

不動産売却の際の確定申告にかかる時間とは？

確定申告をおこなう時期は、不動産を売却した年の翌年2月中旬～3月中旬です。
通常は2月16日～3月15日となっていますが、期日が土日祝と重なるときは期間が変わることがあるので注意してください。
年末に不動産売却した場合は、申告期限まであまり時間がありません。
そこで添付書類や納税のための現金は、不動産売却と並行して準備しておくと良いでしょう。

e-Taxによる電子申告は1月から可能

e-Taxによる電子申告なら、1月から申告が可能です。
24時間受け付けているため、税務署に足を運ぶ時間がない方にもおすすめです。
また、税の還付を受けられる還付申告についても、1月から手続きできます。
税金の還付の場合、電子申告のほうが早く還付金を受け取れるメリットがあります。

書類の提出方法

確定申告の書類は、税務署へ持参もしくは郵送で提出します。
提出先は、住民票のあるエリアを管轄する税務署です。
そのため、現住所の最寄りにある税務署ではない場合もあるので注意してください。
申告書の作成は、国税庁ホームページが公開している「確定申告書作成コーナー」を利用すると便利です。
「確定申告書作成コーナー」の案内にしたがって金額を入力すれば、納税額が自動で計算されます。
計算ミスが不安な方や、初めて確定申告の手続きをする方でも、スムーズに申告書を作成できるでしょう。
作成した申告書をプリントアウトすれば、そのまま税務署へ提出可能です。
e-Taxによる電子申告にも利用できます。

納税のタイミングに注意

確定申告の際に納付するのは、所得税です。
確定申告の期間中に納税する方法以外にも、振替納税の手続きをして4月20日頃に自動で口座から引き落とす方法もあります。
期限までに全額の納付が難しいときは、2分の1以上を納付すれば残りは5月31日まで延納できます。
ただし確定申告の際に延納手続きが必要で、さらに延納中は利子税が加算される点に注意してください。
そして住民税が確定するのは、その年の6月頃です。
普通徴収の場合、5月以降に市区町村から納付書が送付されます。
給与所得者など特別徴収の場合は、月々の給与から天引きされます。

まとめ

確定申告とはどのようなものなのか、必要書類や手続きにかかる時間についてご紹介しました。
不動産売却時には、譲渡所得の有無に関係なく確定申告をおこなうことをおすすめします。
不動産売却を検討している場合は、あわせて確定申告の準備を進めていくと良いでしょう。
私たち「ケースペース」では、江東区で不動産売却のご相談を承っております。