不動産売却で消費税の課税対象となるケースとは？どんな注意点がある？

不動産を売却するとき、消費税は発生するのかどうかでお悩みの方もいるのではないでしょうか。
不動産売買には多額の費用がかかるため、消費税の課税対象であるかどうかで納税額も大きく変わります。
そこで不動産を売却するなら知っておきたい、消費税の課税対象となるケースや注意点をご紹介します。
江東区で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却で消費税の課税対象となる費目とは？

消費税とは、国内でのモノ・サービスの取引に課せられる税金のことです。
国税庁によると、消費税の課税対象は以下のように定義されています。
「消費税の課税の対象となる取引は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供と外国貨物の輸入」
不動産売却においては、課税事業者が売却する建物部分は消費税の課税対象となっています。

個人が不動産を売却したときの消費税

消費税が課税されるのは、課税事業者が事業として対価を得ておこなうモノ・サービスの取引が対象です。
そのため個人が売却する不動産は、建物部分も消費税は課せられません。
しかし売却手続きにあたり利用するサービスには、消費税を支払う必要があります。
具体的には、以下の費目が消費税の課税対象です。
不動産会社に支払う仲介手数料
通常、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を進めます。
そして売買契約が成立すると、仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売買価格（税抜価格）ごとにそれぞれ以下のように定められています。

• 200万円以下：売買価格×5%
• 200万円超400万円以下：売買価格×4%+2万円
• 400万円超：売買価格×3%+6万円

たとえば売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は36万円（1,000万円×3%+6万円）です。
この36万円に対して消費税が課せられます。
住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料
不動産売却時に住宅ローンが残っている場合は、繰り上げ返済して抵当権を抹消しなければなりません。
繰り上げ返済時に支払う手数料は、消費税の課税対象です。
なお手数料は金融機関によって異なり、数千円～数万円程度が相場です。
司法書士へ支払う報酬
抵当権抹消登記の手続きでは、司法書士に依頼するのが一般的です。
このとき登録免許税以外に、司法書士へ支払う報酬が発生します。
依頼する司法書によって異なりますが、報酬の相場は5,000円～2万円程度となっています。
この司法書士へ支払う報酬も、消費税の課税対象です。

不動産売却で消費税の非課税対象となる費目とは？

不動産売却では、おもに以下の費目は消費税の非課税対象です。

土地・土地の定着物（庭木・石垣など土地と一体で譲渡するもの）

土地は建物と異なり、使用による摩耗や経年劣化する性質のものではありません。
そのため課税事業者による売却であっても、消費税の非課税対象です。
また定着物についても、土地と同様に扱われます。
ただし駐車場用地については、構築物として資産計上されている場合は課税対象となるため注意してください。

個人の居住用不動産

個人が所有する居住用不動産（マイホーム）は、消費税の非課税対象です。
マイホームだけでなく、セカンドハウスや別荘なども含まれます。
しかし投資用のマンションなど、事業目的の不動産売却は注意が必要です。
前々年度の課税売上高が1,000万円を超えると、課税事業者として扱われます。
すると事業目的での建物の売却は、消費税の課税対象となります。

各種税金（譲渡所得にかかる所得税・住民税、登録免許税、印紙税など）

不動産売却にともない発生する各種税金は、それ自体に消費税が重複して課せられることはありません。

不動産売却における消費税の計算方法と注意点

課税事業者が不動産を売却するときは、消費税を正しく計算する必要があります。
とくに課税対象である建物と、非課税対象である土地を同時に売却するときは注意が必要です。
そこで消費税の計算にあたりどのような注意点があるのか、確認していきましょう。

建物と土地の割合を決める

通常、不動産売却の際は建物と土地の価格は合算して計算します。
そこで建物に課せられる消費税を計算するため、それぞれの按分割合を決めなければなりません。
按分割合の決め方に定めはないため、売主と買主の合意があれば自由に決定できます。
一般的には、以下の方法で按分割合を決定します。

• 売主と買主が相談して決める
• 不動産を取得したときの価格や消費税で決める
• 固定資産税評価額によって決める
• 不動産鑑定士による鑑定額によって決める

按分割合を決めるときの注意点
不動産を売却すると、売主は預かった消費税をあとから納めます。
そのため按分割合を決める際は、非課税対象である土地の割合が大きいほうが、手元に残る売却金は多くなります。
一方の買主は、支払った消費税の控除を受けられます。
そのため買主にとっては、課税対象である建物の比率を大きくするほうが税金を計算するうえで有利に働くでしょう。
そのため売主・買主のどちらにとっても公平になるよう、客観的にも妥当な按分割合にする必要があります。
通常は、固定資産税評価額などに基づいて決める傾向にあります。
また費用はかかりますが、不動産鑑定士による鑑定額から決定することも可能です。
消費税の非課税対象である、個人の居住用不動産の売却においても按分割合は重要です。
どちらか一方へ著しく偏った割合にしてしまうと、買主がおこなう減価償却の計算に影響が出てしまうでしょう。
そこで消費税が課せられるかどうかに関係なく、建物と土地の割合は客観的な根拠に基づいて決定するのが注意点です。

消費税の計算方法

課税対象者が以下の物件を売却した場合は、以下の金額になります。
売却金額3,000万円（建物1,000万円、土地2,000万円、税率10％）

• 建物：1,100万円（うち消費税100万円）
• 土地：2,000万円（非課税）
• 税込合計金額：3,100万円

消費税の納付方法

不動産売却による消費税は、確定申告により申告・納付します。
個人事業主の場合は、翌年3月末までが申告・納付の期限です。
そして法人の場合は、課税期間の末日から2か月以内に申告するのが一般的です。
なお消費税額が一定を超えると、中間申告および中間納付が義務付けられています。
それぞれの金額は以下のとおりです。
48万円超400万円以下

• 中間報告：年1回
• 中間納付：直前の課税期間の消費税額の1/2

400万円超4,800万円以下

• 中間報告：年3回
• 中間納付：直前の課税期間の消費税額の1/4ずつ

4,800万円超

• 中間報告：年11回
• 中間納付：直前の課税期間の消費税額の1/12ずつ

具体的には、480万円を超える建物の売却（消費税率10％のとき）で中間申告および中間納付が必要となります。
これを怠ると、加算税や延滞税が課される可能性がある点に注意してください。

まとめ

個人が売買する不動産であれば、原則として消費税は課税されません。
また課税事業者であっても、土地は非課税対象となっています。
しかし手数料といった一部の費目は課税対象なので、不動産売却の際は注意してください。
ケースペースでは、江東区で価格査定依頼を受け付けております。
消費税のみならず、どのような費用や税金がかかるのかでお困りの方もお気軽にご相談ください。