相続した不動産を売却するときの流れとは？ポイントや注意点を解説！

相続した不動産を活用する予定がない場合は、維持・管理の手間や費用を考えると、早めの売却がおすすめです。
しかし、相続不動産は通常の売却と比べて手続きが複雑なため、不安に思っている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れや遺産分割協議、注意点についてご紹介します。
江東区で相続した不動産の売却を検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

相続の発生から不動産を売却するまでの流れとは？

相続不動産の売却の流れは通常の売却とは異なり、事前に不動産の相続手続きが必要です。
どのような流れで進むのか、しっかりと把握しておきましょう。

相続手続きの流れ

まずは、相続手続きの流れからご説明します。
流れ①死亡届の提出
死亡届の提出は、被相続人が亡くなってから7日以内と法律で定められています。
なにかと落ち着かない状況ですが、遅れないように手続きすることが大切です。
流れ②遺言書の有無を確認
相続手続きをスムーズに進めるために、遺言書の有無を確認します。
あとで遺言書が見つかると、相続内容が覆ってしまう可能性もあるため、最初に確認しておきましょう。
流れ③相続人の確定と遺産の確認
遺言書がある場合は、その内容のとおりに遺産を分割します。
ただし、各相続人には「遺留分」が保障されており、遺産をまったく受け取れないわけではありません。
一方、遺言書がない場合は、相続人の確定と遺産の確認をします。
相続人としての権利があるのは誰なのかを調べるためには、すべての相続人の戸籍謄本を取得する必要があります。
遺産には資産だけでなく負債も含まれるため、どちらも調査しておきましょう。
流れ④遺産分割協議
相続人が複数の場合は、遺産が全員の共有財産となるため、どのように分割するのか協議をおこないます。
遺産分割協議は、相続手続きの流れのなかでも大切なポイントのため、次の章で改めてご紹介します。
流れ⑤所有権移転
不動産を相続した場合に忘れないようにしたいのが、所有権移転の手続きです。
所有権が被相続人のままになっていると、不動産の売却ができません。
また、長期間そのままにしておくと、さらに相続人が増えて管理や売却が難しくなるリスクもあります。
そのため、遺産分割について決定したら、早めに手続きしておくと安心です。

相続不動産を売却する際の流れ

続いて、相続不動産を売却する際の大まかな流れを見ていきましょう。
ここからは、通常の不動産売却と同じ流れで進みます。
流れ①査定
相続した不動産がどのくらいの価格で売れそうか、不動産会社に判断してもらうため、査定を依頼しましょう。
実際の物件の状態も加味する「訪問査定」のほうが、精度が高くおすすめです。
流れ②売却
不動産売却は、専門知識の豊富な不動産会社の仲介でおこなうのが一般的です。
契約書の作成や買主との交渉などのサポートを受けながら進めていきます。
不動産会社に仲介を依頼する場合は、媒介契約の締結が必要です。
無事に買主が見つかったら、売買契約を結び、物件を引き渡します。
なお、相続不動産は地域の特色を知り尽くした不動産会社に依頼して、販売戦略を考えるのがおすすめです。
ケースペースは江東区エリアを得意としておりますので、お気軽にご相談ください。
流れ③確定申告
不動産売却で利益を得た場合は、譲渡所得税を納めなければならないため、確定申告の手続きが必要です。
売却によって損失が出た場合は、一定の条件を満たせば、確定申告によってほかの所得から控除できる損益通算の特例を利用できます。

相続不動産の売却でポイントとなる遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、名前のとおり、相続人が遺産の分割について話し合うことです。
相続人の確定や遺産の確認などの前準備が整っていることを前提におこないます。
遺産の内容については財産目録を作成し、一覧にしておくと話し合いがスムーズです。
すべての相続人が同じ場所に集まって協議できると良いのですが、難しいケースもあるでしょう。
このような場合は、法要などの機会を利用して事前に話し合っておきましょう。
遺産の分割について全員の同意が得られたら、代表者が遺産分割協議書を作成し、ほかの相続人に署名・捺印してもらいます。
遺産分割協議書とは、話し合いで決まった内容を示したもので、所有権移転や預貯金の解約などで必要な書類です。
個人での作成も可能ですが、司法書士や弁護士などの専門家に依頼するのが一般的です。
内容に不備があるとやり直しになり、再度署名・捺印が必要ですので、注意しましょう。
遺産分割協議書には分割方法についても記載しますが、現金などと異なり、分割の難しい不動産はどのように対応すれば良いのでしょうか。

相続不動産の分割方法

相続不動産の分割方法には、下記の4つがあります。
どの方法で分割するのか、遺産分割協議でしっかりと話し合っておきましょう。
換価分割
不動産の売却金を相続人に分割する方法です。
現金なら公平に分割しやすいため、採用されることの多い方法とも言えます。
現物分割
相続分に従って、不動産を分筆する方法です。
また、土地は妻、建物は子どもといったような分け方もあります。
代償分割
一部の相続人が不動産を相続し、ほかの相続人に現金を支払う方法です。
共有分割
不動産を分割せずに、共有して所有する方法です。
売却の際には、すべての相続人の同意が必要なため、スムーズに売却できない可能性があります。

相続した不動産を売却する際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点についてご紹介します。
注意点①遺産分割協議のやり直し
遺産分割協議のやり直しは可能ですが、贈与や交換の対象となり、課税されてしまう点に注意しましょう。
ただし、すべての相続人の同意を得られていない場合などは、その限りではありません。
新たに相続財産が見つかった場合は、その財産に対して、再び遺産分割協議をおこないましょう。
注意点②相続手続き完了後の遺言書の発見
相続手続きが完了したあとに遺言書が見つかり、その内容が遺産分割協議の内容と異なっている場合は、再度遺産分割協議をおこなわなければなりません。
ただし、再びおこなった遺産分割協議において遺言書の内容と違う内容をすべての相続人が承諾した場合、遺言書の効力は失われます。
相続人のうち1人でも遺言書の内容に同意した場合は、遺言書の内容どおりに相続手続きがおこなわれます。
注意点③負債は協議の対象にならない
遺産のなかでも負債は、遺産分割協議の対象にはなりません。
法定相続分で定められたとおり、すべての相続人で負担します。
注意点④行方不明者を相続人から外すことはできない
万が一、連絡がつかない相続人がいた場合でも、相続人から外すことはできないことも注意点です。
ただし、家庭裁判所に申し立てるなど、相続手続きを進める方法はあります。
注意点⑤相続した翌年から固定資産税が発生する
相続が完了しても、不動産を維持するためには継続的に固定資産税が発生します。
立地によっては高額なことも考えられるため、想定外の出費とならないよう相続前に確認しておきましょう。
相続した不動産を利用しない場合、とくに建物があると防犯や景観の面から考えてもリスクが高くなるため、注意が必要です。

まとめ

今回は、相続した不動産を売却する際の流れや遺産分割協議、注意点についてご紹介しました。
遺産のなかでも不動産は分割が難しいため、トラブルを防ぐためにも売却益を分ける換価分割がおすすめです。
ケースペースでは、お客様の事情に合わせた最適な売却方法などをご提案いたします。
江東区で相続不動産の売却を検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。